日本房价历史最高的是多少?
1989年12月,东京都心地区(相当于国内的北京上海广州成都)的平均二手房价格达到过20.7865万日元/平米(13439元人民币/平米) 数据来源: 当时一个普通工薪族的收入大约20-30万日元(人民币1.3-2万元),房价收入比约为10-12左右,跟国内大城市相差不大,远远低于现在(2021年)的东京、北京的房价收入比。
当然这跟当时的货币汇率也有关系,1985年日本央行将汇率达到顶点,1美元=425日元以上,而后逐渐下降,在1995年左右降到1美元=105日元的水平。 也就是说在日元升值前,日本的房价是处于相对稳定状态,或者说是处于合理的估值区间。
在1985年到1995年间,日本GDP总量增长了约3倍,而房价却没有出现大幅度上涨,这点跟我国近年来很像;但在95年之后,日本的GDP已经不再增长,甚至出现了负值,但地产却继续上升,从95年的房地产泡沫最大值到2007年次贷危机之前,整个东京都心地区的平均二手房价格一度超过50万元人民币每平方米,翻了将近一番。 这时候日本人的购房能力还是很强的,毕竟在当时国际环境下,欧美经济持续低迷,中日韩三国经济却是持续高速增长状态,所以国际大宗商品的定价权不断向亚洲转移,比如石油价格、铜价等工业原材料。
日本作为工业国之一,自然享有成本优势,海外资金大量流入,推动资产价格稳步提高。 之后呢,大家都知道了,因为金融海啸的冲击,国外买家迅速撤离,日本人自己也玩不起了,信贷收缩,房价暴跌,一落千丈。 现在呢,东京都心的二手房价格回到1995年的水平,也就是仅仅相当于当年最高值的七成左右,平均下来一套房子跌去了60多万人民币。